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土地市场持续升温 楼市暗藏调整风险

2016-05-23 来源:
 
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祥生·未来城

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    这边厢,开发商踊跃买地,多个城市再现“地王”,业内直呼地价泡沫吹大;那边厢,三四年前的“地王”项目纷纷以顶级豪宅的面貌入市,开发商坦言豪宅竞争加剧。18日,保利地产以54.5亿元的价格竞得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块,溢价率达296%,折合楼板价43607元/平方米。上周,世茂集团以88亿元,115%溢价率竞得南京建邺区河西北部江东5号的2016G1地块。业内人士表示,地价上涨一方面反映了业内对房地产回暖的看好,但另一方面,楼市后期暗藏调整风险。

豪宅市场竞争加剧

    融创中国2013年拿下的北京地王项目近日入市,融创中国北京公司副总经理楼艳青表示,5月第一周认购超过5亿元,比预期要好。

    2013年9月,融创中国以21亿元总价、外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件摘得东三环农展馆绝版地块,楼面单价为7.3万元/平方米。该地王项目被命名为“北京壹号院”。根据北京市住建委网站显示,北京壹号院7号楼在售,批准销售套数51套,预售均价16万元/平方米,目前已有12套签约。

    融创中国董事长孙宏斌说,由于地价太贵,北京很多项目都“被豪宅”。很多北京、上海的开发商之所以迟迟没有入市,就是因为一旦入市就有可能亏本。他认为,现在很多一线城市的项目利润空间比较小,尤其是地王,所以对项目开发要求非常高。

    明源地产研究院副院长刘策表示,地王入市,一般都会对整体楼市有正向促进作用,相当于提升了项目价格预期,但是如果市场遇冷,开发商推盘不受客户待见,则开发商也面临高位被套风险。

    很多地王现象在今年市场较好的情况下,侥幸解套。相关机构研究院智库中心研究总监严跃进说,比如上海大宁部分高档住宅项目,基本上是盈亏平衡点。另外,今年地王现象中,需要警惕的是,明年盲目抬高价格可能会引起各类政策打压。价格上涨太猛,容易引起市场不稳定因素的增加,所以明年产品定价方面会有一定的难处。

    相关机构报告认为,在行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代,每一个城市甚至区域的市场瞬息万变,每一个项目操盘者想法和能力都不同,最终使得每一幅地王的“钱景”都充满不确定性。“地王”收入囊中,开发商则需顶住压力,在项目定位、产品设计、销售推广、社区服务等所有后继环节应尽可能化解之前“冲动”的后果,最终形成一个良性循环的闭环。

    孙宏斌表示,豪宅项目的运营难度也很大,竞争很激烈,单套总价3000万元以上的项目,购房群体的选择空间也很大,几乎可以在全世界选择,融创中国开发“北京壹号院”用了三年时间,就是出于应对顶豪市场的激烈竞争。

    “之前很多开发商扎堆去二线城市的时候,我们坚守北京和上海,今年开发商回到北京上海等一线城市的时候,我们已经提前在热点二线市场布局了。”孙宏斌表示,今年一季度,融创中国完成合约销售额250.9亿元,完成近三分之一的全年销售目标。同时,也对完成今年的目标很有信心,决胜策略之一便是对土地市场的正确判断。

土地市场持续升温

    近期,不仅仅是北京、上海等一线城市,南京、合肥等二线城市的土地市场也在快速升温。

    对于房企在一线城市高价拿地的现象,刘策认为,这意味着一线城市土地争夺进入白热化状态,将引来行业新的洗牌。未来一线城市准入门槛将越来越高,行业竞争格局可能会被重塑。

    严跃进表示,“地王”现象背后有四个因素:一是部分地方政府有意识地进行供地,这时房企拿地最积极,也容易因为政府的“饥饿营销”策略而报高价;二是房企销售业绩不错,资金面比预期好,因而拿地会更积极;三是此类区域后续投资价值依然被看好,房企拿地更有底气;四是积极补仓的需求,此类城市库存规模已经不足,拿地本身没有太多问题。但房企思路基本一致,所以会抬高价格。

    相关机构报告指出,2015年以来,行业信贷面持续趋宽,销售持续向好,热点城市库存量一路走低,使得一二线城市土地市场热度一再升温。2016年年初以来,热点城市总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。

    过去地王现象出现,更多是一种狂热的拿地模式。严跃进认为,“今年的地王是房企回归一二线城市驱动使然。另外,过去的地王主要是市区高溢价土地出让的现象,而现在很多地王,越来越趋于郊区化,反映了房企拿地策略和项目定位思路的转变。”

    严跃进说,新地王带来了后续豪宅产品集中入市的可能,这也使得后续房产价格依然会有继续上涨的可能。但果此类高端产品没有差异性竞争策略,并且后续整个房地产周期步入降温通道,则风险会较大。

地王频现警示风险

    相关机构高级分析师杨科伟表示,与往年不同的是,2016年总价地王更多出现在二三线城市,并且大多溢价率较高,综合考量投资机会和房价上涨速度,资金实力雄厚的企业也越来越多愿意在二线城市投资。2016年二线城市地王集中迸发、数量最多,“三高”地块占比均超过七成,其中南京、苏州、合肥等热点城市更是地王频出,几乎“逢拍必地王”。

    南京中原地产研究经理何智杰表示,在此轮楼市调整周期内,政府一直没有放宽对一线城市的政策,三四线城市库存大、销售难,这也使得开发商望而却步,这就导致热点的二线城市成为开发商进驻的焦点。作为南京而言,规划起点高,经济发展速度快,房地产市场健康,因此大量开发商涌入南京争抢土地,推动南京地价飞速上扬,从而出现地价高过房价的逆市场现象,这就影响了潜在购房者对楼市价格的预期,从而导致楼市出现抢房潮。

    相关机构报告认为,除了一线城市限购以及二线城市发展潜力巨大以外,土地供应量的差异也是原因之一。一线城市新增城市建设用地的难度较大,二线城市边界仍在快速扩张,土地供应充裕。此外,南京、苏州、武汉等热点城市产品线还相对单一,高品质产品也有着差异化生存空间。

    刘策表示,行业发展已经从“摊大饼”的发展模式向“扩纵深”的发展模式转变,因此,一二线城市成为各房企的主战场不足为奇,而地价房价会有传导现象,当房企在一线城市拿不到地,自然会将转向次好的一线非核心区域或者二线城市,而在一二线城市的拿地数量、时间和成本,直接决定开发商未来几年的发展走向。

    但严跃进也表示了担忧,当下二线城市楼市存有很大的风险点。由于二线城市市场交易持续火热,使得房企持续看好。但是此类城市后续政策可能会收紧,这和全国市场有所不同。此类地块价格持续上涨,可能引起财务费用居高不下的风险。

    杨科伟认为,一线城市的总价地王,房企在溢价率上表现得更为谨慎,一方面是由于限制条件较多,另一方面是“顶豪”项目价格进入滞涨期,未来销售不容乐观。孙宏斌同样认为,当前国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险。

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