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深圳刚需盘走红背后:一二手房价差扩大

2020-06-26 来源:新京报
 
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在短短5天的认筹时间里,融御华府有效认筹的人数为8997人,合计冻资近90亿元,中签率仅为4.37%。对于“万人摇”现象,业内认为,抢房主要来源于一、二手房之间的价差,一方面,新盘受到限价且供应少,另一方面,深圳二手房价格持续上扬。

继杭州、南京等热点二线城市出现“万人摇”情况后,一线城市深圳也出现了近万人摇号的网红盘——金融街华发融御华府。

6月23日,金融街华发融御华府进行摇号,参加该项目有效认筹的人数为8997人,每位客户需冻结诚意金100万元,共计冻结资金89.98亿元,中签率仅为4.37%,堪称“深圳史上最难买的房子”。

不仅仅是金融街华发融御华府、选房结束的新锦安海纳公馆3天共计1171组客户有效认筹,34人抢1套房,海纳公馆此次中签率竟不足0.5%。

那么,深圳出现万人抢房的背后原因是什么?深圳楼市的真实状况如何?

“样板房都没看就直接下手”

500万起步,已经成了深圳刚需的购房门槛。在市场上刚需产品匮乏的情况下,6月23日,号称今年第一个以“刚需”为主要购房对象的小区,光明区金融街华发融御华府(一期)推向市场,其建筑面积约92平方米、93平方米、115平方米、125平方米四种户型,共计394套房。

按照融御华府此前公布的诚意登记公示方案,购房者认筹需要先冻资100万元/人。在短短5天的认筹时间里,该项目有效认筹的人数为8997人,合计冻资近90亿元。

6月23日,这8997人现场摇号493套房,据现场开盘情况来看,经过7小时的选房销售之后,493套房源,仅剩余1套样板房(需加装修费200万元)未售出,其他492套房均已售罄。

据新京报记者了解,这次参加摇号的购房者,有些人甚至连项目样板房都没看,就直接下手买房,而该项目之所以能够吸引这么多购房者,主要是源于其价格低于周边售价。

根据预售备案资料,融御华府户型均价约5.09万元/平方米,单价区间4.7万元/平方米-5.4万元/平方米,总价区间453万元/套-1162万元/套。而与融御华府一路之隔的龙光玖龙台,链家网显示的小区均价为7.32万元/平方米,与融御华府相比有2万元/平方米左右的价差。按此计算,融御华府一套92平方米(此次推出的最小户型面积)的房子,一旦摇上就能“赚”到约200万。

“周边单价都卖7万/平方米了,原以为金融街的价格在6万元/平方米左右,没想到备案价一出来,均价才5.09万元/平方米(含装修),这个价格实在出乎意料。”深圳一位业内人士表示:“现在深圳的刚需起步价就是5万元/平方米了,而且面向刚需的新房项目供应少。”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示,融御华府的热销,一方面是由于光明区发展潜力大,国家科学中心落户光明区,使得其地位明显提升,另一方面,一二手房的价差也促使这个楼盘火爆。

从豪宅“秒光”蔓延至刚需

今年年初,随着疫情得到控制,深圳楼市最先火爆的是高端住宅市场。豪宅楼盘的“秒光”“抢购”迅速引发一场自上而下的楼市热潮,也引来监管层对房产抵押经营贷等违法资金进入楼市的严查。

今年3月-4月间,招商蛇口太子湾·湾玺三次开盘,三次日光,其单套总价动辄达到3000万元的级别。事实上,抢购豪宅的景象从2019年就开始显现。2019年4 月,总价 8000 万的深圳湾瑞府项目在开盘当天实现售罄;11 月,深业中城当天日光,被称为“深圳史上最难抢到的豪宅”。

在限价之下,豪宅的“打新”也逐渐蔓延到刚需项目上。随着刚需项目的开闸入市,总价更低、辐射面更广的刚需楼盘迅速引发购房者和投资者的关注。

“抢房主要来源于一、二手房之间的价差,一方面,新盘受到限价且供应少,另一方面,深圳二手房价格持续上扬。”一位深圳本土的开发商人士表示。

二手房价格持续上扬,与新房的价差扩大

正如上述人士所说,新房和二手房之间形成巨大价差的背后,是持续上扬的深圳二手房房价。

根据易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》统计,从2018年以来,深圳二手房房价指数每月同比均实现上涨。其中,在今年疫情过后的4月-5月,二手房房价指数同比上涨幅度超过10%。环比方面,和其他一线城市不同,深圳二手房房价指数也从去年年中开始一路上扬。

事实上,随着2019年各地调控政策的逐渐深入,具有房价风向标意义的一线城市中,北京、上海、广州的二手房价格都有明显下调。以北京为例,从去年年初至今,其二手房价格指数无论从环比和同比已经有多个月份下降。

而深圳二手房价在严厉的调整政策下也未曾低迷,反而持续保持上涨态势。业内指出,去年年底,深圳“豪宅税”认定标准提高,进一步促使二手房房价上行,不仅出现了房东连夜调价的现象,而且新房和二手房两者售价涨幅之间的差值也呈现扩大的趋势。

“相比于北京、上海,深圳的落户更加容易,无论豪宅盘还是刚需盘,都掺杂了不少热钱和投资客。防范热钱进入楼市,也是深圳日后调控要注意的问题。”一位深圳业内人士如是表示。

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